Vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine

a) Općenito

Član 80.

Pojam etažnog vlasništva

Vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine (etažno vlasništvo) proizilazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno, te se može samo zajedno sa njim prenijeti ili opteretiti.
Vlasništvo određenog posebnoga dijela nekretnine ovlašćuje etažnog vlasnika, da taj poseban dio nekretnine isključivo koristi i raspolaže s njim, a na zajedničkim dijelovima nekretnine ima pravo suvlasništva.
Etažno vlasništvo može se uspostaviti na odgovarajućem suvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava građenja sa zgradom.
Na pravne odnose vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine koji nisu regulirani ovim zakonom odgovarajuće se primjenjuju opća pravila o suvlasništvu.

Član 81.

Objekt etažnog vlasništva

Etažno vlasništvo može biti uspostavljeno u pogledu dijela suvlasničke nekretnine koja čini samostalnu upotrebnu cjelinu, koja omogućuje samostalno izvršavanje ovlašćenja etažnog vlasnika kao što je stan, poslovni prostor ili druga samostalna prostorija.
Samostalne prostorije u smislu ovog zakona naročito su samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.
Etažno vlasništvo može se protezati i na sporedne dijelove kao što su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji.
Da bi se etažno vlasništvo moglo protegnuti i na neki sporedni dio, taj dio treba biti jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine, te dostupan s međe nekretnine ili iz njezinih zajedničkih dijelova ili iz onoga stana, odnosno samostalne prostorije čiji bi bio sporedni dio.
Etažno vlasništvo ne može postojati na dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički, ili im se namjena protivi isključivoj upotrebi samo u korist određenoga posebnoga dijela nekretnine. U sumnji se uzima da dio služi kao zajednički i da mu se namjena protivi isključivoj upotrebi u korist određenoga posebnoga dijela.
Etažni vlasnici imaju pravo da koriste zajedničke dijelove nekretnine. U smislu ovog zakona zajednički dijelovi nekretnine su temelji, glavni zidovi, tavan, stepenice, hodnici, liftovi, električna, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža i sl.
Za sporedne dijelove nekretnine shodno se primjenjuju pravila koja važe za pripatke stvari.

Član 82.

Uspostavljanje etažnog vlasništva

Etažno vlasništvo se uspostavlja odlukom vlasnika nekretnine (izjava o diobi) u skladu sa odrebom člana 86. ovog zakona ili sporazumom suvlasnika nekretnine (ugovor o diobi) u skladu sa odredbom člana 84. ovog zakona.
Za valjanost izjave o diobi i ugovora o diobi potrebna je forma notarski obrađene isprave.
Etažno vlasništvo se stiče upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano sa određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine.

Član 83.

Uknjižba etažnog vlasništva

Za uknjižbu prava etažnog vlasništva potrebno je sudu dostaviti izjavu o diobi ili ugovor o diobi, te plan posebnih dijelova zgrade koji se žele uknjižiti.
Plan posebnih dijelova zgrade mora sadržavati zemljišnoknjižnu oznaku zemljišta na kome je zgrada podignuta, oznaku zgrade po ulici i kućnom broju, skicu (crtež) iz kojeg se vidi položaj, veličina i oznaka posebnog dijela zgrade na kome se traži uknjižbu, kao i položaj i oznake dijelova zgrade koji služe zgradi kao cjelini ili samo nekim posebnim dijelovima zgrade.
Plan posebnih dijelova zgrade mora biti izrađen od strane ovlaštenog projektanta ili ovlaštenog geodete, stalnog sudskog vještaka arhitektonske ili građevinske struke i ovjeren od strane općinske službe nadležne za građenje.
Nadležna općinska služba iz stava 3. ovog člana potvrđuje da je određeni stan, poslovni prostor ili samostalna prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna cjelina (uvjerenje o cjelovitosti).

Član 84.

Pretvaranje suvlasništva u etažno vlasništvo

Suvlasnici nekretnine mogu se sporazumjeti da svoje idealne dijelove pretvore u etažno vlasništvo, tako što će svaki suvlasnik imati vlasništvo na stanu, poslovnom prostoru ili samostalnoj prostoriji (posebni dio) povezano sa suvlasničkim dijelom u nekretnini. Vlasništvo na posebnom dijelu može biti uspostavljeno samo na odgovarajućem suvlasničkom dijelu, osim ako se suvlasnici u skladu sa odredbom člana 85. stava 2. ne sporazumiju drugačije.
Suvlasnik nekretnine ne može uskratiti svoj pristanak drugom suvlasniku na uspostavu vlasništva posebnoga dijela koji ima odgovarajući suvlasnički dio, osim ako bi se uspostavom novoga vlasništva posebnoga dijela u korist toga suvlasnika ukinula ili ograničila prava koja njemu već pripadaju na osnovu njegovog ranije uspostavljenog vlasništva posebnoga dijela. U slučaju uskraćivanja odobrenja odlučuje sud u vanparničnom postupku.
U slučaju spora da li je suvlasnički dio odgovarajući dio da bi na njemu moglo biti uspostavljeno vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine, utvrđuje sud, ako ovim zakonom nije drugačije određeno.
U slučaja iz stava 3. ovog člana vlasništvo posebnoga dijela ne može se uspostaviti dok ne postane pravosnažna odluka suda o utvrđivanju korisnih površina toga stana, odnosno druge prostorije te korisnih površina svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine, ako ovim zakonom nije nešto drugo određeno.

Član 85.

Odgovarajući suvlasnički dio

Odgovarajući suvlasnički dio je onaj koji odgovara odnosu korisne površine toga samostalnoga dijela prema korisnoj površini svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine.
Svi suvlasnici nekretnine mogu saglasno ograničiti svoja suvlasnička prava tako što će s određenim suvlasničkim dijelom povezati vlasništvo posebnog dijela iako to nije odgovarajući dio. U tom slučaju će se smatrati da se radi o odgovarajućem dijelu iz kojega može proizaći i na njemu biti uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, bez obzira na to koliki bi bio taj suvlasnički dio.

Član 86.

Uspostavljanje etažnog vlasništva od strane vlasnika nekretnine

Vlasnik nekretnine može izjavom o diobi podijeliti svoje pravo vlasništva na suvlasničke dijelove i sa svakim tih dijelova povezati pravo vlasništva na posebnom dijelu nekretnine.
Da bi se uspostavilo na ovaj način etažno vlasništvo, moraju biti ispunjene pretpostavke propisane ovim zakonom u pogledu uspostave prava vlasništva na posebnim dijelovima nekretnine a posebno one o odgovarajućem suvlasničkom dijelu.
Podijeli li vlasnik zemljišta, odnosno nosilac prava građenja svoju nekretninu, na kojoj tek treba biti izgrađena zgrada na suvlasničke dijelove, on može očitovati svoju volju da sa svakim od tih dijelova bude povezano pravo vlasništva na određenom posebnom dijelu, u kojem će slučaju vlasništvo posebnog dijela biti uspostavljeno tek ako zgrada bude izgrađena, uz pretpostavke iz stava 2. ovoga člana.
Vlasnik nekretnine može u toku gradnje raspolagati posebnim dijelovima zgrade. Sticalac takvog posebnog dijela zgrade se smatra privremenim etažnim vlasnikom.
U korist privremenog etažnog vlasnika će se radi osiguranja njegovog zahtjeva za upis vlasništva u zemljišnu knjigu u teretnom listu nekretnine na kojoj se gradi upisati predbilježba budućeg vlasništva na određenom stanu, poslovnoj prostoriji ili samostalnoj prostoriji.
Prije nego je izvršena predbilježba iz stava 5. ovog člana sticalac etažnog vlasništva nije dužan i prodavalac nema pravo zahtjevati od njega bilo kakve isplate na ime kupoprodajne cijene.
U ugovoru o prodaji će se prodavlac privremenom etažnom vlasniku obavezati da će dati sve potrebne zemljišnoknjižne izjave i poduzeti sve potrebne radnje pred nadležnim organima kako bi se izvršila uknjižba u njegovu korist.
Ukoliko prodavalac ne izvrši obaveze preuzete u skladu sa odredbom stava 7. ovog člana privremeni etažni vlasnik može podići tužbu i istovremeno tražiti upis zabilježbe spora.
Uknjižbom etažnog vlasništva u korist privremenog etažnog vlasnika, on postaje vlasnik, a po službenoj dužnosti se brišu ostali upisi koje su osiguravali njegovo sticanje.

Član 87.

Veličina suvlasničkog dijela i korisna površina

Da li je suvlasnički dio nekretnine one osobe koja zahtijeva uspostavu vlasništva na nekom određenom posebnom dijelu nekretnine za to odgovarajući, prosuđuje se prema tome da li je taj suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele nekretnine jednak ili veći od odnosa korisne površine stana, odnosno druge samostalne prostorije u pogledu koje se traži uspostava vlasništva posebnoga dijela prema korisnoj površini svih stanova i ostalih prostorija cijele nekretnine.
Korisna površina je ukupna podna površina stana ili druge samostalne prostorije, umanjena za širinu zidova koji je prekidaju.
Korisnu površinu prema projektnoj dokumentaciji određuje vlasnik nekretnine izjavom o diobi ili suvlasnici nekretnine ugovorom o diobi, a ako među njima nema saglasnosti korisnu površinu određuje sud u vanparničnom postupku.
Korisne površine utvrđuje sud svojom odlukom donesenom u vanparničnom postupku:
- prilikom izračunavanja korisne površine zanemaruju razlike koje povećavaju ili smanjuju površinu, ako bi sve zajedno opravdale dodatak ili odbitak od manje od 2% korisne površine stana ili druge prostorije,
- prilikom izračunavanja korisne površine neće se uzeti u obzir podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu prikladne za stambene ili poslovne svrhe, kao ni stubišta, otvoreni balkoni i terase, a što važi i za druge dijelove nekretnine koji su pripadak nekog stana ili druge samostalne prostorije u skladu s odredbama ovoga zakona,
- korisna se površina u pravilu izračunava prema glavnom projektu koji je sastavni dio građevinske dozvole ili koji je potvrđen po nadležnom tijelu, ali ako neki od suvlasnika učini vjerojatnim da postoje znatnija odstupanja od tog projekta, korisna će se površina izračunati prema stvarnom stanju,
- u slučajevima utvrđivanja korisne površine iz tačke 1. do 3. ovog stava sud donosi rješenje na osnovu nalaza ovlaštenog geodete, vještaka arhitektonske ili građevinske struke.

Član 88.

Naknadno sudsko utvrđivanje korisnih površina

Ukoliko se nakon što su utvrđeni i u zemljišnu knjigu upisani odgovarajući dijelovi izmijenjene prilike i nema sporazuma među etažnim vlasnicima o novom utvrđivanju korisnih površina i odgovarjućih dijelova na zahtjev svakoga suvlasnika korisnu površinu će u vanpraničnom postupku utvrditi sud.
Pod promijenjenim prilikama naročito se smatra:
- ako se utvrđena korisna površina stana, odnosno druge samostalne prostorije utvrđena prije završetka gradnje, promijenila radnjama za koje je potrebna građevinskna dozvola do završetka gradnje za najmanje 3%, s time da u tom slučaju zahtjev za ponovo utvrđivanje može biti postavljen samo u roku od godine dana od pravosnažnosti upotrebne dozvole,
- ako se nakon završene gradnje bitno promijenila utvrđena korisna površina stana, odnosno druge samostalne prostorije takvim građevinskim zahvatima obavljenim na nekretnini za koje je potrebna građevna dozvola, s time da u tom slučaju zahtjev za ponovo utvrđivanje može biti postavljen samo u roku od godine dana od pravosnažnosti upotrebne dozvole.
Utvrdi li se ponovo korisna površina zbog promjene iz stava 2. ovoga člana, suvlasnici su dužni međusobno preuzeti ili prenijeti one suvlasničke dijelove koji su potrebni kako bi svakom suvlasniku pripao barem onoliki dio koji je nakon utvrđenja korisnih površina nužan za uspostavu njegova prava vlasništva na posebnom dijelu (odgovarajući suvlasnički dio).
U nedostatku sporazuma suvlasnika, sud koji nanovo odredi neku korisnu površinu, ujedno će utvrditi mijenja li se i koliki je zbroj svih korisnih površina stanova i ostalih posebnih dijelova iste nekretnine.

Član 89.

Naknadno utvrđivanje korisne površine zbog promjene stanja posebnih dijelova

Korisna površina će se ponovno utvrđivati i ako se prije utvrđena vrijednost promijenila zbog promjena stanja stanova, odnosno drugih samostalnih prostorija, koji neposredno prostorno graniče, ili zbog prenosa sporednih dijelova jednog posebnog dijela zgrade na drugi, ako zahtjev za ponovno utvrđivanje korisne površine stave vlasnici posebnih dijelova, koji izvode promjene ili prijenos.
U slučaju iz stava 1. ovoga člana utvrdit će se korisna površina stanova ili drugih prostorija na koje se odnosi promjena ili prijenos tako da bude jednak zbroj njihovih korisnih površina prije i nakon promjene ili prijenosa.
Ukoliko se u slučaju iz stava 1 ovog člana ponovo utvrdi korisna površina, suvlasnici čija je korisna površina povećana dužni su suvlasnicima čijim se dijelovima smanjila korisna površina platiti naknadu. Visinu naknade suvlasnici utvđuju sporazumom, a u nedostatku sporazuma naknada se plaća prema tržišnoj vrijednosti nekretnine uključujući i svu eventualnu štetu koju su oštećeni suvlasnici pretrpjeli.

Član 90.

Sticanje vlasništva dvije ili više osoba na posebnom dijelu nekretnine

Ukoliko su dvije ili više osoba stekle, kao suvlasnici ili zajednički vlasnici, vlasništvo na posebnom dijelu, one sva prava i dužnosti vlasnika izvršavaju solidarno, te se u odnosu prema trećim osobama i ostalim suvlasnicima iste nekretnine smatraju kao jedna osoba.

Član 91.

Pravo preče kupovine

Suvlasnici jednog stana, poslovne prostorije ili samostalne prostorije imaju pravo preče kupovine.
Suvlasnik koji prodaje svoje etažno vlasništvo iz stava 1. ovog člana dužan je učiniti ponudu drugim suvlasnicima toga posebnog dijela, a suvlasnik zgrade koja se ne može podijeliti na posebne dijelove drugim suvlasnicima.
Ponuda mora biti učinjena u pisanoj formi i sadržavati zemljišnoknjižne ili katastarske oznake nekretnine i posebnog dijela nekretnine koji se prodaje.
Na vršenje prava preče kupovine suvlasnika stana, poslovne prostorije ili samostalna prostorije primjenjuju se odredbe ovog zakona o pravu preče kupovine suvlasnika.
Ako etažni vlasnik koji prodaje svoj dio ne učini ponudu u skladu s odredbama stava 3. ovoga člana, ili ako svoj dio proda pod povoljnijim uvjetima trećoj osobi, drugi suvlasnik, odnosno suvlasnici imaju pravo tražiti od suda da ugovor oglasi nevaljanim i da oni kupe taj dio pod istim uvjetima.
Ukoliko se drugačije ne sporazumiju suvlasnici ostvaruju pravo preče kupovine srazmjerno učešću svojih suvlasničkih dijelova na cijeloj nekretnini.

b) Izvršavanje ovlasti

Član 92.

Uzajamni odnosi etažnih vlasnika

Ugovorom etažnih vlasnika uređuju se obim i način korištenja i održavanja posebnih dijelova nekretnine i dijelova nekretnine koji služe zgradi kao cjelini ili nekim njenim posebnim dijelovima.
Prava i obaveze utvrđene ugovorom o uzajamnim odnosima vlasnika posebnih dijelova odnose se i na kasnijeg sticaoca vlasništva posebnog dijela.
Ako etažni vlasnici ne zaključe ugovor o uzajamnim odnosima sud će u vanparničnom postupku, na prijedlog bilo kojeg vlasnika, svojim rješenjem urediti te odnose.

Član 93.

Ugovor o uzajamnim odnosima vlasnika posebnih dijelova nekretnine

Ugovor o uzajamnim odnosima etažnih vlasnika iz člana 92. ovog zakona zaključuje se u pismenom obliku uz ovjeru potpisa od strane notara ili drugog ovlaštenog organa.
Ugovor koji je sačinjen suprotno stavu 1. ovog člana ništav je.
Ako je vlasnik prilikom podjele odredio kako će se upravljati nekretninom, to će djelovati i prema trećima, ako je zabilježeno u zemljišnoj knjizi.
Ugovor o uzajamnim odnosima etažnih vlasnika može se mijenjati uz pismeni pristanak onih vlasnika čija se prava mijenjaju u formi propisanoj stavom 1. ovog člana.
Sud će, u vanparničnom postupku, na prijedlog jednog ili više etažnih vlasnika odrediti da li će se izvršiti promjena u ugovoru i protiv volje drugih vlasnika, ako nađe da su promjene opravdane.

Član 94.

Dužnost održavanja

Etažni vlasnik, dužan je za taj stan, odnosno drugu samostalnu prostoriju, te njima namijenjene instalacije, naročito elektrovodne, plinovodne, vodovodne, toplovodne i sanitarne naprave, kao i sve druge pripatke tog posebnog dijela, brinuti se i tako ih održavati da drugim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta.
Za svu štetu, koju drugi etažni vlasnici pretrpe u vezi s izvršavanjem dužnosti iz stava 1. ovoga člana, ili zbog njena neizvršavanja, odgovoran je onaj etažni vlasnik, čija je to bila dužnost održavanja, a ako je to bila dužnost više etažnih vlasnika – oni odgovaraju za tu štetu solidarno.
Etažni vlasnik je dužan da odobri ulazak u stan odnosno drugu samostalnu prostoriju predstavniku upravnika zgrade ukoliko je to potrebno radi sprječavanja štete na drugim posebnim dijelovima nekretnine odnosno zajedničkim prostorijama ili radi hitnog održavanja zajedničkih dijelova nekretnine. Imovinsku štetu koju u vezi s time pretrpi dužni su mu srazmjerno svojim udjelima u nekretnini nadoknaditi etažni vlasnici koji koriste predmetne zajedničke prostorije, ako se radilo o održavanju zajedničkih prostorija, odnosno etažni vlasnik određenog stana ili samostalne prostorije.
Ukoliko se etažni vlasnik tome protivi, po zahtjevu upravnika rješenje o odobrenju ulaska upravnika u stan odnosno samostalnu prostoriju po skraćenom upravnom postupku donosi organ nadležne jedinice lokalne samouprave nadležan za stambene poslove. U slučaju nemogućnosti ulaska u posebni dio zgrade uprkos postojanju rješenja nadležnog organa, onda se ovo rješenje izvršava po službenoj dužnosti ili na zahtjev upravnika zgrade primjenjujući načelo hitnosti postupka.

Član 95.

Promjene stanja

Etažni vlasnik ovlašten je, ne tražeći za to odobrenje od ostalih etažnih vlasnika, u skladu s građevinskim propisima o svome trošku izvršiti prepravke u stanu ili drugoj samostalnoj prostoriji, uključujući i promjenu namjene, ako se pridržava sljedećih pravila:
- promjena ne smije prouzročiti oštećenje zgrade i drugih dijelova nekretnine, a ni povredu onih interesa ostalih etažnih vlasnika koji zaslužuju zaštitu; naročito ne smije prouzročiti povredu vanjskoga izgleda zgrade, ni opasnost za sigurnost osoba, zgrade ili drugih stvari,
- ako bi za promjenu bilo potrebno zadrijeti u zajedničke dijelove nekretnine, to je dopušteno samo ako je takva promjena uobičajena ili služi važnom interesu vlasnika posebnoga dijela, inače je svaki etažni vlasnik može zabraniti; ali ne može zabraniti postavljanje vodova za svjetlo, plin, energiju, vodu i telefon i sličnih uređaja, a ni postavljanje radijskih ili televizijskih antena, potrebnih prema stanju tehnike, ako nije moguć ili nije odobren priključak na postojeću antenu,
- radi promjena na svome dijelu nije dopušteno zadrijeti u one dijelove nekretnine koji su kao posebni dio u vlasništvu drugoga etažnog vlasnika bez njegova odobrenja, ali taj etažni vlasnik će ipak morati trpjeti ono u vezi s tuđim prepravkom čime se bitno i trajno ne povređuje njegovo pravo na posebnom dijelu, a i ono što je umjesno kad se pravedno odvagnu svi interesi,
- vlasnik posebnoga dijela koji provodi promjene na svome dijelu dužan je dati primjerenu naknadu drugomu vlasniku čija je prava time povrijedio i kad je taj bio dužan trpjeti tu povredu.
Ako je za promjenu namjene iz stava 1. ovoga člana potrebna dozvola organa vlasti, drugi etažni vlasnici koji tu promjenu moraju trpjeti nisu ovlašteni uskratiti svoj pristanak kad je on potreban te odgovaraju za štetu koju bi prouzročili svojim uskraćivanjem.
Ono što je u stavu 1. ovoga člana određeno za stanove i druge samostalne prostorije jednako važi i za sve sporedne dijelove koji su njihovi pripatci, a ove odredbe se primjenjuju i u slučaju prenosa sporednih dijelova, koji služe jednom stanu, odnosno prostoriji na drugi stan, odnosno prostoriju.
Za svu štetu koju drugi suvlasnici pretrpe u vezi s promjenama koje je izvršio etažni vlasnik, ako je nisu bili dužni trpjeti, odgovara im taj etažni vlasnik; više etažnih vlasnika odgovaraju za tu štetu solidarno.

Član 96.

Troškovi etažnog vlasništva

Etažni vlasnik održava taj dio o svome trošku te snosi sve javne obaveze i terete u vezi s vlasništvom tog dijela, ako nije nešto drugo zakonom određeno.
Kad dužnik obaveze na povremene naknade za komunalne usluge u vezi s upotrebom vlasništva posebnog dijela (naknade zbog trošenja električne energije, plina, toplinske energije, odvoza otpada i sl.) nije neka druga osoba, etažni vlasnik na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela, duguje te naknade dobavljačima, odnosno davaocima usluga.
Ako je dužnik obaveze iz stava 2. ovoga člana osoba koja određeni posebni dio upotrebljava ili iskorištava na osnovu najma, zakupa ili drugoga ugovora sa etažnim vlasnikom toga posebnoga dijela, za izvršenje te obaveze jamči dobavljaču vlasnik tog posebnog dijela.

Član 97.

Upravljanje nekretninom na kojoj je uspostavljeno etažno vlasništvo

Cijelom nekretninom na kojoj je uspostavljeno etažno vlasništvo upravljaju etažni vlasnici po općim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, ako ovim zakonom nije drugačije određeno.
Etažni vlasnici su dužni učestvovati u upravljanju nekretninom te odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravnika i osnovati zajedničku rezervu.
Etažni vlasnici donose odluke o preduzimanju poslova redovnog upravljanja i vanrednih poslova u pismenom obliku.
Ako je vlasnik prilikom podjele odredio kako će se upravljati nekretninom to će djelovati prema trećima, ako je zabilježeno u zemljišnoj knjizi.

Član 98.

Poslovi redovnog upravljanja

Poslovi redovnog upravljanja cijelom nekretninom su naročito:

redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine, uključujući i građevinske promjene neophodne za održavanje;
stvaranje odgovarajuće zajedničke rezerve za predvidive buduće troškove;
uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni rezervom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima dužim od jedne godine;
osiguranje nekretnine;
imenovanje i opoziv zajedničkog upravnika;
određivanje i promjene kućnog reda;
iznajmljivanje i davanje u zakup, kao i otkazivanje zakupa stanova i drugih samostalnih prostorija nekretnine na kojima nije uspostavljeno vlasništvo posebnog dijela.

Član 99.

Poboljšanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade

Za donošenje odluke o preduzimanju poboljšanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade potreban je pristanak svih suvlasnika nekretnine, osim za one poslove koji se smatraju poslovima redovnog upravljanja.
Izuzetno, od odredbe stava 1. ovog člana, pristanak svih suvlasnika nije potreban ako suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se izvrši poboljšanje, i da će oni sami snositi troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz rezerve, ne ugrožavajući time mogućnost da se iz rezerve podmire potrebe redovnog održavanja, pod uvjetom da ta poboljšanja neće ići na štetu nadglasanih suvlasnika.

Član 100.

Ovlaštenja etažnih vlasnika na sudsku zaštitu

Etažni vlasnik nekretnine je ovlašten da zahtijeva od suda da svojom odlukom odredi:

rok u kojem se treba obaviti neki od poslova iz člana 95. ovoga zakona o kojem je većinom glasova donesena odluka;
stvaranje odgovarajuće zajedničke rezerve ili opravdano povećanje, odnosno smanjenje rezerve koju je odredila većina, prema pravilu da pri određivanju rezerve i veličine doprinosa pojedinih suvlasnika treba, osim o predvidivim troškovima, voditi računa i o imovinskom stanju svih suvlasnika;
da se etažnom vlasniku, ako bi mu bilo nemoguće da odmah plati dio troškova nekog posla održavanja cijele nekretnine koji se javlja u vremenskim razmacima dužim od jedne godine, a nije pokriven rezervom, dopušta da plati u mjesečnim ratama u vremenskom periodu ne dužem od deset godina, uz osiguranje osnivanjem hipoteke na njegovom suvlasničkom dijelu u korist drugih etažnih vlasnika, sa uobičajenim kamatama na dug osiguran hipotekom;
zaključenje odgovarajućeg osiguranja od požara ili od odgovornosti trećim osobama;
postavljanje zajedničkog upravnika, ili smjenjivanje upravnika koji grubo zanemaruje svoje dužnosti;
ukidanje ili izmjenu onih odredaba kućnog reda koje je donijela većina etažnih vlasnika, ako one vrijeđaju takve interese tog etažnog vlasnika koji zaslužuju zaštitu, ili bi njihovo izvršavanje bilo nepravedno zahtijevati od njega;
otkazivanje ugovora o zakupu jednog mjesta u zajedničkoj garaži ili parkiralištu zbog potreba tog etažnog vlasnika.

Član 101.

Troškovi održavanja i poboljšanja

Troškove za održavanje i za poboljšanje nekretnine snose svi etažni vlasnici nekretnine srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drugačije određeno.
Doprinose za zajedničku rezervu radi pokrića troškova održavanja i poboljšanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi etažni vlasnici srazmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drugačije određeno.
Etažni vlasnici mogu odrediti drugačiji način raspodjele troškova i doprinosa zajedničke rezerve, nego što je to određeno st. 1. i 2. ovog člana, i to:
- odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom obimu korisni svim etažnim vlasnicima, kao što su troškovi za lift, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih etažnih vlasnika da te uređaje upotrebljavaju i nemogućnost utvrđivanja stvarnog utroška svakog pojedinog etažnog vlasnika;
- saglasnom odlukom svih etažnih vlasnika, u pismenom obliku, u pogledu svih ostalih troškova za održavanje i poboljšanje nekretnine ili doprinosa zajedničkoj rezervi.
Etažni vlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilu iz stava 1. odnosno stava 2. ovog člana i da li je valjana odluka iz stava 3. ovog člana. Ako odluka o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine, koji nisu u podjednakom obimu korisni svim etažnim vlasnicima nije valjana, etažni vlasnik može zahtijevati od suda da, po pravednoj ocjeni, utvrdi način za raspodjelu troškova, s obzirom na različitu mogućnost upotrebe tih uređaja.
Na zahtjev etažnog vlasnika, u zemljišnoj knjizi će se zabilježiti odredbe o načinu raspodjele troškova iz stava 3. ovog člana, ako su pismeno sačinjene, a potpisi etažnih vlasnika ovjereni od strane nadležnog organa, kao i pravosnažna odluka suda, koji je utvrdio način raspodjele troškova po pravednoj ocjeni.
Ako troškovi za nekretninu budu podmireni iz zajedničke rezerve u skladu s njenom namjenom, oni se neće dijeliti na suvlasnike, koji su uplatili svoje doprinose u rezervu.

Član 102.

Zajednička rezerva

Zajedničku rezervu čine novčani doprinosi koje su etažni vlasnici uplatili na osnovu odluke donesene većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekog etažnog vlasnika donio sud s obzirom na predvidive troškove i uzimajući u obzir imovinsko stanje svih etažnih vlasnika. Ovim se ne dira pravo da se posebnim propisima jedinica lokalne samouprave odredi minimalni iznos mjesečne naknade po jednom kvadratnom metru stana kako bi se osiguralo nesmetano održavanje zgrada.
Zajednička rezerva kao imovina svih etažnih vlasnika namijenjena je za pokriće troškova održavanja i poboljšanja nekretnine i za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.
Zajedničkom rezervom upravljaju etažni vlasnici, odnosno upravnik nekretnine, kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg etažnog vlasnika, uloženom na način da donosi plodove. Upravnik nekretnine za raspolaganje novčanim sredstvima iz zajedničke rezerve etažnih vlasnika odgovara etažnim vlasnicima svom svojom imovinom.
Dopuštena su samo ona plaćanja iz rezerve koja su učinjena radi plaćanja troškova održavanja i poboljšanja nekretnine ili otplatu zajma uzetog za pokriće tih troškova. Postupak izvršenja je dopušteno provoditi na zajedničkoj rezervi samo radi podmirenja tih potraživanja.
Prestankom ovlaštenja za upravljanje upravnik je dužan bez odgađanja položiti račun o rezervi i ostatak predati novom upravniku. Ako sud razriješi upravnika, naložit će mu da u roku od petnaest dana preda utvrđeni ostatak iznosa zajedničke rezerve novom upravniku.
Etažni vlasnik koji je otuđio svoje etažno vlasništvo nema pravo zahtijevati povrat svog doprinosa u zajedničku rezervu. Taj dio doprinosa ostaje u zajedničkoj rezervi kao doprinos suvlasničkog dijela koji je otuđen.

Član 103.

Opasnost od štete na nekretnini

Etažni vlasnik je ovlašten i dužan da bez odgađanja prijavi zajedničkom upravniku štete za koje je saznao da su nastale na dijelovima ili uređajima nekretnine, i štete na onim posebnim dijelovima te nekretnine, na kojima je uspostavljeno etažno vlasništvo, ako od njih prijeti opasnost ostalim dijelovima nekretnine.
Kad prijeti opasnost od štete, svaki je etažni vlasnik ovlašten da preduzme hitne mjere bez pristanka ostalih etažnih vlasnika.

Član 104.

Dužnosti upravnika i zakupaca

Upravnik upravlja nekretninom i zajedničkom rezervom kao zastupnik svih etažnih vlasnika, pri čemu u odnosu prema trećima ne djeluju ograničenja koja bi mu bila postavljena pravnim poslom.
U upravljanju nekretninom upravnik je ovlašten da vodi postupke pred sudom ili drugim organima u ime svih etažnih vlasnika nekretnine, što uključuje i ovlaštenje da opunomoći stručne zastupnike za vođenje tih postupaka.
Na upravnikov odnos sa etažnim vlasnicima primjenjuju se opća pravila o zastupanju i posebna pravila o upravniku kojeg postavljaju etažni vlasnici, ako drugačije ne proizlazi iz položaja koji upravniku nekretnine daju odredbe ovog zakona.
Upravnik je obavezan čuvati interese svih etažnih vlasnika i u obavljanju poslova redovne uprave slijediti uputstva većine, a vanredne poslove preduzimati samo na osnovu saglasnosti svih etažnih vlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje. Upravnik je posebno dužan:
- položiti svakom etažnom vlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se to zasniva, i to najkasnije do 30-tog marta svake godine;
- izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšanja, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini, i to na prikladan način objaviti najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine;
- prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima dužim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšanja.
Etažni vlasnici, u čije ime upravnik upravlja nekretninom, su dužni da o promjeni upravnika ili o promjenama njegovih ovlaštenja obavijeste zakupce na prikladan način. Obaveze koje zakupci ispune osobi koja više nije upravnik, ili više nije ovlaštena primiti ispunjenje, smatraju se valjano ispunjenim i oslobađaju dužnike obaveze, ako nisu obaviješteni ili nisu na drugi način saznali o promjenama.

c) Prestanak etažnog vlasništva

Član 105.

Propast predmeta

Etažno vlasništvo prestaje ako stan ili druga samostalna prostorija koja je bila predmetom toga vlasništva trajno prestane biti prikladna za samostalno izvršavanje ovlaštenja koja proizilaze iz etažnog vlasništva.

Član 106.

Brisanje

Osim u slučaju iz člana 105. ovog zakona, etažno vlasništvo prestaje brisanjem u zemljišnoj knjizi onog upisa kojim je vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine bilo uspostavljeno kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine.
Za brisanje iz stava 1. ovog člana na osnovu odreknuća nužan je pristanak svih suvlasnika i knjižnih ovlaštenika čija prava opterećuju odgovarajući suvlasnički dio.

Član 107.

Prestanak suvlasništva

Prestankom suvlasništva na nekretnini prestaje i vlasništvo posebnog dijela koji je sa njim bio povezan.
Prestanak etažnog vlasništva ne povlači za sobom prestanak suvlasništva na nekretnini.

Izvor: Zakon o stvarnim pravima 66/13