Sticanje prava vlasništva na nekretninama

Član 52.

Pravni osnovi sticanja

Sticalac prava vlasništva na nekretnini na osnovu zakona, nasljeđivanja, pravosnažne odluke suda ili konačne odluke drugog nadležnog organa, ovlašten je zahtijevati upis stečenoga prava vlasništva u zemljišne knjige.
Pravo vlasništva stečeno na osnovu nasljeđivanja, zakona, odlukom suda ili drugog nadležnog organa ne može se suprotstaviti pravu treće savjesne osobe koja je postupajući sa povjerenjem u zemljišne knjige podnijela zahtjev za upis svoga prava prije nego je osoba koja je stekla pravo vlasništva na osnovu nasljeđivanja, zakona odluke suda ili drugog nadležnog organa zatražila upis svog prava.

a) Sticanje na osnovu pravnog posla

Član 53.

Sticanje uknjižbom

Pravo vlasništva na nekretninama na osnovu pravnog posla stiče se uknjižbom u zemljišnu knjigu ako zakonom nije drugačije određeno.
Pravni posao iz stava 1. ovog člana zaključuje se u obliku notarski obrađene isprave.
Vlasništvo se prenosi na osnovu valjano očitovane volje zemljišnoknjižnog vlasnika usmjerena na to da njegovo vlasništvo pređe na sticaoca (clausula intabulandi). Ova izjava volje može biti data u pravnom poslu koji je upravljen na prijenos vlasništva ali može biti data i u posebnoj ispravi, u kojem slučaju ta isprava mora biti notarski obrađena.
Provedena uknjižba djeluje od trenutka kad je sudu bio podnesen zahtjev za uknjižbu.

Član 54.

Sticanje predbilježbom

Ako nisu ispunjene sve pretpostavke koje pravila zemljišnoknjižnog prava zahtijevaju za uknjižbu prava vlasništva, može se tražiti predbilježba sticanja prava vlasništva.
Predbilježbom će vlasništvo biti stečeno pod uvjetom naknadnog opravdanja predbilježbe. Opravdanjem se predbilježba pretvara u uknjižbu, s učinkom od časa kad je prijedlog za predbilježbu bio podnesen.
Predbilježba izvršena zbog toga što isprave ne sadrže sve elemente za upis prava ili kada je prijenos vlasništva uvjetovan ispunjenjem određenih pretpostavki, opravdana je naknadnim podnošenjem potpunog zahtjeva za upis prijenosa vlasništva na sticaoca ili ispunjenjem drugih propisanih pretpostavki u određenom roku.
Ako je predbilježba zahtijevana zbog nedostatka clausule intabulandi predbilježba se smatra opravdanom podnošenjem clausule intabulandi.

Član 55.

Zaštita povjerenja u zemljišne knjige

Smatra se da zemljišna knjiga istinito i potpuno održava činjenično i pravno stanje nekretnine, pa ko je u dobroj vjeri postupio s povjerenjem u zemljišne knjige, ne znajući da ono što je u njih upisano potpuno ili da je različito od izvanknjižnog stanja, uživa u pogledu toga sticanja zaštitu prema odredbama zakona. U pogledu činjeničnog stanje nekretnine smatra se da je zemljišna knjiga istinita i potpuna ukoliko je zemljišna knjiga uspostavljena na osnovu podataka novog premjera.
Sticalac je bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja pravnog posla, a ni u trenutku kad je zahtijevao upis, nije znao niti je s obzirom na okolnosti imao dovoljno razloga posumnjati u to da stvar pripada otuđivaocu.
Nedostatak dobre vjere ne može se predbaciti nikome samo iz razloga što nije istraživao izvanknjižno stanje.

Član 56.

Djelovanje povjerenja u istinitost i potpunost

Sticalac upisom stiče nekretninu kao da je stiče od njezina vlasnika, ako istu, postupajući s povjerenjem u zemljišnu knjigu, stekne u dobroj vjeri od osobe koja je bila upisana kao vlasnik te nekretnine iako to nije bila.
Sticalac koji je, postupajući s povjerenjem u zemljišne knjige, u dobroj vjeri stekao pravo vlasništva nekretnine, stekao je tu nekretninu kao da na njoj ne postoje tuđa prava, tereti ni ograničenja koja u tom trenutku nisu bila upisana, niti je iz zemljišnih knjiga bilo vidljivo da je zatražen njihov upis, osim ako zakonom nije drugačije određeno.
Brisovna se tužba može podići u rokovima u kojima se može ostvarivati osporavanje pravnog osnova upisa, ali se ne može podići ukoliko je savjesna treća osoba pouzdavajući se u zemljišnu knjigu upisala svoje pravo.

Član 57.

Višestruko ugovaranje otuđenja

U slučaju da je više osoba zaključilo sa vlasnikom pravne poslove radi sticanja vlasništva iste nekretnine, vlasništvo će steći ona osoba, koja je kao savjesna prvo podnijela zahtjev za upis u zemljišnu knjigu, ako su ispunjene i ostale pretpostavke za sticanje vlasništva. Savjesnost mora postojati u trenutku podnošenja zahtjeva za upis.
Ukoliko je jedna od više osoba, koje su s vlasnikom zaključile pravni posao radi sticanja vlasništva iste nekretnine podnijela zahtjev za upis u zemljišnu knjigu, odnosno ishodila upis u svoju korist, a pri tome bilo nesavjesna, savjesna osoba ima pravo u roku od tri godine od izvršenog upisa podnijeti tužbu kojom traži brisanje neispravnog upisa i uknjižbu prava vlasništva u svoju korist, kao i izvršiti zabilježbu spora u svoju korist. Ovo se pravo ne može vršiti protiv treće savjesne osobe koja je, pouzdavajući se u zemljišnu knjigu, stekla neko pravo.

b) Sticanje na osnovu zakona

Član 58.

Sticanje dosjelošću

Samostalni posjednik stiče dosjelošću pravo vlasništva na nekretnini, ako mu je posjed zakonit i savjestan, a nije pribavljen silom, prijetnjom ili zloupotrebom povjerenja, protekom deset godina neprekidnoga posjedovanja.
Samostalni posjednik nekretnine, čiji je posjed savjestan, stiče dosjelošću vlasništvo na nekretnini protekom dvadeset godina neprekidnog posjedovanja.
Vrijeme potrebno za dosjelost počinje teći onoga dana kad je posjednik stupio u samostalni posjed stvari, a završava se istekom posljednjeg dana vremena potrebnog za dosjelost.
U vrijeme posjeda uračunava se i vrijeme, za koje su prethodnici sadašnjega posjednika neprekidno posjedovali stvar kao zakoniti i savjesni samostalni posjednici, odnosno kao savjesni samostalni posjednici.
Uračunavanje vremena je moguće i ukoliko su posjednici različitog kvaliteta, pri čemu se vrijeme za koje su posjedovali prethodnici sadašnjeg posjednika preračunava u vrijeme potrebno za dosjelost.
Smatra se da je nasljednik savjesni posjednik od trenutka otvaranja nasljedstva i u slučaju kad je ostavilac bio nesavjestan posjednik, ako se ne dokaže da je znao ili morao znati da mu ne pripada pravo na posjed.
Na prekid odnosno zastoj proteka vremena dosjelosti na odgovarajući način se primjenjuju odredbe o prekidu, odnosno zastoju proteka rokova za zastaru potraživanja.

Član 59.

Građenje na tuđem zemljištu

Zgrada koju neko sagradi na tuđem zemljištu pripada vlasniku zemljišta.
Vlasnik zemljišta ima pravo zahtijevati da mu se preda u posjed njegovo zemljište sa zgradom, a graditelj će moći od vlasnika tražiti naknadu, po pravilima obligacionoga prava.
Vlasnik zemljišta može zahtijevati da nesavjesan graditelj uspostavi prijašnje stanje ili da otkupi zauzeto zemljište po tržišnoj cijeni; u jednom i drugom slučaju vlasnik zemljišta ima pravo na naknadu štete po općim pravilima obaveznog prava.
Ako je vlasnik zemljišta znao za građenje, a nije se bez odgode usprotivio daljnjoj gradnji, savjesnom graditelju pripada zgrada sa zemljištem koje je potrebno za njenu redovnu upotrebu, a prijašnji vlasnik zemljišta ima pravo zahtijevati samo naknadu u visini tržišne vrijednosti zemljišta, koja se određuje prema stanju zemljišta prije građenja, a prema cijenama u vrijeme donošenja odluke suda.
Ako graditelj nije bio savjestan, zgrada pripada vlasniku zemljišta i kada se nije bez odgode usprotivio gradnji iako je znao za građenje, ali tada vlasnik zemljišta nema pravo zahtijevati uspostavu prijašnjeg stanja.

Član 60.

Gradnja tuđim materijalom

Ako vlasnik zemljišta izgradi na njemu zgradu tuđim materijalom, odnosno ako on ili neko drugi ugradi u nekretninu tuđu stvar, koja se ne može odvojiti bez nesrazmjerno velikih troškova, vlasništvo nekretnine se proteže i na ugrađenu stvar.
Prava na naknadu vlasnika materijala iz stava 1. ovog člana uređuju se po pravilima obligacionog prava.

Član 61.

Dogradnja, nadziđivanje, preuređenje i ulaganje

Dogradnjom, nadziđivanjem ili preuređenjem zgrada, odnosno prostorija u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama, kao i njihovom pregradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u njih na može se steći vlasništvo, ako vlasnik (suvlasnici, zajedničari) dograđene, nadzidane odnosno pregrađene nekretnine nije drugačije odredio.
Osoba koja je dogradila, nadzidala ili preuredila zgradu, odnosno prostoriju iz stava 1. ovog člana, ili je ulagala ili nešto ugradila u takvu zgradu ili prostoriju ima pravo na naknadu po pravilima obligacionog prava.

Član 62.

Prekoračenje međe građenjem

Ako je građenjem zgrade prekoračena međa, savjesni graditelj stiče pravo vlasništva na zahvaćenom zemljištu uz obavezu isplate tržišne vrijednosti zemljišta.
Ako je graditelj bio nesavjestan ili ako se vlasnik zahvaćenog zemljišta bez odgode usprotivio gradnji, vlasnik zemljišta može zahtijevati uspostavu prijašnjeg stanja i naknadu štete ili ustupiti zemljište graditelju uz isplatu tržišne vrijednosti.

Član 63.

Građenje na tuđem pravu građenja

Kad je građeno na tuđem zemljištu opterećenom pravom građenja, nosiocu tog prava pripadaju prava i obaveze vlasnika zemljišta iz člana 59. (građenje na tuđem zemljištu) i člana 62. (prekoračenje međe građenjem) ovog zakona.

Član 64.

Sijanje i sađenje

Biljke koje puste korijenje u zemljištu vlasništvo su vlasnika tog zemljišta, nezavisno o tome ko je bio vlasnik sjemena ili sadnice.

Član 65.

Priraštaj zemljišta

Nastane li otok u sredini vodotoka koji nije opće dobro, tada otok pravno prirasta zemljištima koja leže duž tog otoka na obje obale po dužini zemljišta, u širinu do polovice vodotoka, ako posebnim zakonom nije drugačije određeno.
Ako je otok koji nije opće dobro nastao na jednoj polovici vodotoka, u cjelini prirasta zemljištu na bližoj obali.
Odredbe ovog člana ne primjenjuju se ako otok nastane presušivanjem vode, diobom vode na više rukavaca ili ako zemljišta budu poplavljena.
Otrgne li vodotok komad zemljišta i pripoji ga drugom zemljištu, vlasnik otrgnutog komada zemljišta ima pravo u roku od godine dana vratiti taj komad zemljišta. Ako nakon isteka roka od godine dana otrgnuti komad zemljišta nije vraćen, isti postaje sastavni dio zemljišta kojem je pripojen.
Zemlja koju vodotok taloži na neko zemljište priraštaj je toga zemljišta.
O tome ko je stekao pravo vlasništva u slučajevima predviđenim u odredbama čl.60. do 65. ovog zakona odlučuje sud.

Izvor: Zakon o stvarnim pravima 66/13