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1. Einführung in die Geschossaufteilung

Die Geschossaufteilung eines Gebäudes ist ein rechtlicher und technischer Prozess, der ein Gebäude, das mehrere Einheiten enthalten kann, wie z.B. Häuser, Wohngebäude, Geschäftspremisen, Garagen und Nebengebäude, in einzelne Einheiten mit klar definierten Grenzen und Eigentumsrechten teilt.

Im Gegensatz zu einigen einfacheren rechtlichen Lösungen ermöglicht die Geschossaufteilung es jedem Einheit im Gebäude, eine separate Eigentümerliste im Grundbuch zu erhalten, anstatt dass alle Miteigentümer „ideale Anteile“ ohne klare Bezeichnung des Teils des Gebäudes haben, der ihnen gehört.

In der Praxis ist die Geschossaufteilung am häufigsten notwendig, wenn:

• Die Eigentumsrechte innerhalb eines einzigen Gebäudes oder Komplexes geregelt werden;
• Die Eigentumsrechte an bestimmten Teilen verkauft oder übertragen werden;
• Rechtliche Transparenz geschaffen werden soll;
• Die Kreditrealisierung und Hypothekenverfahren vereinfacht werden sollen;

2. Bedeutung der Geschossaufteilung in modernen Immobilientransaktionen

Ohne Geschossaufteilung

• Einzelne Teile des Gebäudes bleiben oft rechtlich unreguliert;
• Eigentumsverhältnisse bleiben unklar;
• Verkäufe können verzögert oder blockiert werden;
• Es ist unmöglich, einen Kredit mit Hypothek auf eine bestimmte Einheit zu erhalten.

Wenn das Gebäude in Geschosse aufgeteilt ist

• Jede Einheit hat ihre eigene Aufzeichnung und Eigentümerliste;
• Der Eigentümer kann frei über seinen Teil verfügen;
• Verträge sind einfacher;
• Kredit kann aufgrund dieser Immobilie erhalten werden.

Ein klar definiertes Eigentumsstatus für jede Einheit ist sowohl eine rechtliche Verpflichtung als auch ein praktischer Vorteil für alle Teilnehmer an Immobilientransaktionen.

3. Geschossaufteilungsbericht

Der Geschossaufteilungsbericht ist ein technisches und rechtliches Dokument, das als Grundlage für die rechtliche Eintragung der einzelnen Einheiten in das Grundbuch dient. Dieses Dokument enthält:

• Pläne aller einzelnen Einheiten im Gebäude;
• Genauer Bereich und Grenzen jeder Einheit;
• Zweck (z.B. Wohnungsweise, Geschäftspremisse, Garage);
• Markierungen von Gemeinschaftsflächen (Flure, Treppenhäuser, Innenhöfe);
• Eigentumsanteile jeder Einheit.

Der Bericht wird auf der Grundlage der Messung des Gebäudes, gültiger Projekte, Pläne und rechtlicher Vorschriften erstellt. Ohne den Bericht kann der Geschossaufteilungsprozess nicht mit rechtlicher Registrierung im Grundbuch abgeschlossen werden.

4. Wann ist eine Geschossaufteilung notwendig?

• Nach der Fertigstellung des Gebäudes: Wenn ein Gebäude oder eine andere Struktur, die mehrere Einheiten enthält, gebaut wurde und nicht zuvor in Geschosse aufgeteilt wurde.
• Beim Verkauf eines Teils des Gebäudes: Der Käufer verlangt, dass die Einheit ihre eigene Eigentümerliste hat, damit er rechtlich über diesen Teil des Gebäudes verfügen kann.
• Im Falle von Erbschaft oder Eigentumsaufteilung: Eine klare rechtliche Aufteilung der Einheiten vereinfacht die Erbschaft oder rechtliche Aufteilung des Eigentums unter Familienmitgliedern.
• Wenn es mehrere Eigentümer gibt: Wenn das Gebäude von mehreren verschiedenen Eigentümern genutzt wird, bringt die Geschossaufteilung rechtliche Klarheit über die jeweiligen Teile.

5. Wer kann ein Geschossaufteilungsprojekt erstellen?

Um einen gültigen Geschossaufteilungsbericht zu erstellen, ist es notwendig, autorisierte Experten — Sachverständige, die die entsprechenden Lizenzen und Kenntnisse im Bereich der Kataster- und Rechtsvorschriften haben, einzustellen, darunter:

• Ständige gerichtlich bestellte Architektur- oder Baufachleute (Sachverständige);
• Diejenigen, die die Gesetze über Grundbücher verstehen;
• Diejenigen, die die Kenntnisse haben, um Berichte gemäß rechtlichen Standards zu erstellen.

6. Wo ist der Geschossaufteilungsbericht einzureichen?

• Kommunaler Dienst für Stadtplanung und Kommunales: Hier werden die Dokumente und der tatsächliche Zustand auf der Baustelle überprüft.
• Grundbuchabteilung des Gerichts: Nach der Überprüfung werden die Dokumente zur rechtlichen Eintragung der einzelnen Einheiten in das Grundbuch eingereicht.

Nur nach rechtlicher Registrierung:

• Jede Einheit gilt als unabhängiges Eigentum;
• Eigentümer erhalten ihre Eigentümerlisten;
• Einheiten können frei an Immobilientransaktionen teilnehmen.

7. Welche Dokumentation ist für die Geschossaufteilung erforderlich?

• Baugenehmigung oder Nachweis der Rechtmäßigkeit des Gebäudes;
• Geodätische Vermessung;
• Geschossaufteilungsbericht;
• Eigentümerliste und Katasterplan;
• Zustimmung der Miteigentümer, sofern vorhanden.

8. Was kann in Geschosse aufgeteilt werden?

• Wohngebäude
• Geschäftsgebäude und -premisen
• Garagen und Nebengebäude
• Mehrfamilienhäuser
• Gebäude mit kombinierter Nutzung

9. Unterschiede zwischen Geschossaufteilung und Parzellenbildung

• Geschossaufteilung bezieht sich auf die innere Aufteilung eines Gebäudes in separate Einheiten mit Eigentumsrechten;
• Parzellenbildung bezieht sich auf die Aufteilung von Land in separate Parzellen oder Grundstücke.

10. Warum ist die Geschossaufteilung für die Rechtssicherheit wichtig?

• Eigentumsregeln sind nicht unklar;
• Käufer und Investoren haben vollständige Informationen über die Immobilie;
• Immobilientransaktionen sind zuverlässig und schnell;
• Es gibt keine rechtlichen Hindernisse im Falle von Erbschaft oder Übertragung von Rechten.

11. Vorteile der Geschossaufteilung für Miteigentümer

• Klar definierte Eigentumsverhältnisse
• Einfachere rechtliche und handelsrechtliche Verfahren
• Möglichkeit, Kredit und Hypothek zu nutzen
• Rechtssicherheit im Falle von Erbschaft
• Höherer Immobilienwert auf dem Markt

12. Schritt-für-Schritt-Prozess

1. Analyse der vorhandenen Dokumente
2. Ortsbesichtigung
3. Erstellung des Berichts
4. Einreichung bei den Behörden
5. Rechtliche Bestätigung

13. Fazit

Die Geschossaufteilung ist ein entscheidender rechtlicher und technischer Prozess für alle Arten von Gebäuden, die mehrere Einheiten enthalten — ob es sich um Wohngebäude, Geschäftspremisen oder Garagen handelt. Ihr Zweck ist nicht nur die formale Regelung, sondern auch die praktische Sicherheit für Eigentümer und Nutzer von Immobilien.

Ohne Geschossaufteilung bleiben Gebäude rechtlich unklar und behindern jeden Handel oder die Übertragung von Rechten. Mit einem gut vorbereiteten Bericht und rechtlicher Registrierung wird jede Einheit zu einem unabhängigen, klaren und sicheren Eigentum.